¿Merece la pena comprar ese piso para alquilarlo? Calcula su rentabilidad real, con todos los gastos.
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Rentabilidad bruta y neta
Rentabilidad bruta = alquiler anual ÷ precio de compra. Es la cifra que suelen anunciar las inmobiliarias, y siempre parece mejor de lo que es.
Rentabilidad neta = (alquiler cobrado − gastos anuales) ÷ inversión total. La inversión total incluye el precio, los impuestos y gastos de compra y la reforma.
En el ejemplo, un piso de 140.000 € alquilado por 750 € tiene una rentabilidad bruta del 6,4 %, pero la neta baja a cerca del 4,2 % al sumar los gastos de compra, la reforma, los gastos anuales y un mes vacío al año.
Gastos que no hay que olvidar
En la compra: impuesto de transmisiones patrimoniales (vivienda usada) o IVA (nueva), notaría, registro y gestoría.
Cada año: IBI, comunidad, seguro de hogar, seguro de impago si lo contratas, reparaciones y mantenimiento.
Imprevistos: meses sin inquilino, impagos y desgaste entre un inquilino y otro.
Con hipoteca
Esta calculadora mide la rentabilidad de la vivienda sin financiación. Si compras con hipoteca, la rentabilidad sobre tu dinero puede ser mayor o menor según el tipo de interés: calcula la cuota con la calculadora de hipoteca y réstala del alquiler para ver si el piso se paga solo.
Preguntas frecuentes
¿Qué es una buena rentabilidad de alquiler?
Depende de la zona y del riesgo, pero muchos inversores buscan al menos un 4–5 % neto. Si la rentabilidad neta se acerca a lo que pagan los depósitos, que no tienen riesgo ni trabajo, quizá no compense.
¿Por qué la rentabilidad neta es tan inferior a la bruta?
Porque la bruta solo divide el alquiler entre el precio. La neta descuenta los impuestos y gastos de la compra, la reforma, el IBI, la comunidad, el seguro, las reparaciones y los meses sin inquilino.
¿Cómo tributan los alquileres?
Como rendimientos del capital inmobiliario en el IRPF. Puedes deducir gastos como intereses de la hipoteca, IBI, comunidad, seguros o la amortización del inmueble, y en algunos alquileres de vivienda habitual se aplica una reducción del rendimiento neto.